抵当権抹消登記の必要書類と手続きの流れ｜申請書・委任状・費用も解説

住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類が届きます。

しかし、普段見慣れない書類が多く、「どの書類を使えばよいのか」「申請書や委任状は自分で作成するのか」と迷う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

抵当権抹消登記は、ご自身で申請することもできます。ただし、必要書類や手続きは、不動産の状況や金融機関から届いた書類によって異なることがあります。

この記事では、抵当権抹消登記に必要な書類、申請書・委任状の役割、手続きの流れ、登録免許税などの費用について解説します。

投稿者プロフィール

司法書士･社会保険労務士　石井 もも

神戸市東灘区・魚崎駅前で、司法書士・社会保険労務士として業務を行っています。相続・不動産・遺言などの個人のご相談から、会社設立・法人登記・就業規則・労務相談まで対応しています。 ご相談では、いきなり手続きを決めるのではなく、まず状況を整理し、何が必要なのか、どのような方法があるのかを一緒に考えることを大切にしています。

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抵当権抹消登記とは？

抵当権とは、住宅ローンなどの借入れを担保するために、不動産に設定される権利です。

住宅ローンを完済すると、金融機関との間の借入れはなくなりますが、不動産の登記簿に記録されている抵当権は自動的には消えません。
登記簿上の抵当権を消すには、法務局で抵当権抹消登記を申請する必要があります。

抵当権が残ったままでも、完済したという事実が失われるわけではありません。しかし、将来不動産を売却したり、新たな融資を受けたりする際に、抹消登記が必要となります。

金融機関から書類が届いたら、忘れないうちに内容を確認して手続きを進めましょう。

抵当権抹消登記に必要な書類

住宅ローンを完済した場合、一般的には金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類が交付されます。

登記申請に必要な主な書類は次のとおりです。

登記原因証明情報は、「解除証書」「弁済証書」などの名称になっている場合があります。書類の名称や組み合わせは金融機関によって異なります。

また、登記識別情報が通知されている場合と、従来の登記済証が交付されている場合があります。
金融機関から受け取った書類一式を確認し、何が必要なのかを判断することが大切です。

所有者の住所や氏名が変わっている場合

不動産の登記簿に記載された所有者の住所・氏名と、現在の住所・氏名が異なっている場合は注意が必要です。

例えば、住宅ローンを組んだ後に引っ越しをしたものの、登記簿上の住所を変更していないケースです。

このような場合、抵当権抹消登記の前提として、住所や氏名の変更登記が必要になることがあります。具体的な申請方法は、変更の経緯や登記の内容によって異なります。

住所変更などの不動産登記のサービスはこちらをご覧ください。
→ 不動産登記のサービスページ

金融機関の名称や住所が変わっている場合

金融機関の合併や商号変更などにより、抵当権の登記に記載された金融機関の名称・住所と、現在の情報が異なっていることもあります。

この場合も、金融機関の変更の経緯などに応じて、追加の情報や書類が必要になることがあります。
手元にある書類だけで判断せず、登記簿の内容と照らし合わせて確認しましょう。

抵当権抹消登記の手続きの流れ

抵当権抹消登記は、一般的に次の流れで進めます。

STEP 1　金融機関から届いた書類を確認する

住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類が届きます。
まずは、解除証書や弁済証書、登記識別情報または登記済証、委任状などが入っているか確認しましょう。

STEP 2　不動産の登記内容を確認する

次に、対象となる不動産の登記内容を確認します。

確認したいのは、主に次の点です。

• 抵当権が設定されている不動産はどれか
• 登記簿上の所有者の住所・氏名と現在の情報が一致しているか
• 金融機関の名称などに変更がないか
• 金融機関から届いた書類の内容と登記の内容が一致しているか

戸建ての場合、土地と建物の両方に抵当権が設定されていることがあります。マンションの場合も、専有部分だけでなく敷地権に関する確認が必要になることがあります。

対象となる不動産を漏れなく確認しましょう。

STEP 3　抵当権抹消登記申請書を作成する

登記内容と金融機関から届いた書類を確認したら、申請書を作成します。
申請書には、登記の目的、登記原因とその日付、申請人などの情報を記載します。

記載内容は登記の状況によって異なるため、法務局が公開している申請書の様式や記載例を参考にしてください。

STEP 4　管轄の法務局へ申請する

申請書と必要書類がそろったら、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。

申請方法には、書面による申請やオンライン申請などがあります。

書面で申請する場合は、申請書と添付書類を提出し、登録免許税を収入印紙で納付します。申請方法によって必要な準備、手順が異なるため、事前に確認しておきましょう。

STEP 5　登記完了を確認する

申請後、法務局で審査が行われます。
書類に不備などがあれば、補正を求められることがあります。登記が完了したら、登記完了証などを確認し、抵当権が抹消されたことを確認しましょう。

抵当権抹消登記申請書の書き方

抵当権抹消登記申請書には、主に次の事項を記載します。

• 登記の目的
• 登記原因とその日付
• 抹消する抵当権の内容
• 権利者（不動産の所有者）
• 義務者（抵当権者である金融機関）
• 申請先の法務局
• 登録免許税
• 添付情報など

申請書に記載する不動産の表示は、住所や通称ではなく、登記簿上の表示に基づいて記載します。土地と建物がある場合などは、対象不動産の記載漏れにも注意してください。

申請書の様式や記載例は、法務局のウェブサイトで確認できます。

書類の確認や法務局への申請を司法書士に依頼したい方はこちらのサービスページをご覧ください。
→ 抵当権抹消のサービスページ

抵当権抹消登記の委任状とは？

抵当権抹消登記で使われる委任状には、主に金融機関が作成するものと、所有者が司法書士などに依頼するときに作成するものがあります。

金融機関が作成する委任状

金融機関から交付される委任状は、金融機関側の登記申請に関する代理権を証明するための書類です。
金融機関が指定した書式で交付されることが多いため、記載内容を確認し、必要に応じて所定の欄に記入します。

司法書士に依頼するときの委任状

抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合は、不動産の所有者から司法書士への委任状も必要になります。

こちらは、所有者が司法書士に登記申請を委任することを示す書類です。
依頼する司法書士が作成することになります。

委任状の書き方で注意したいこと

委任状の記載内容は、誰が誰に何を委任するかによって異なります。
金融機関から届いた委任状については、金融機関の案内に従い、勝手に内容を書き換えないようにしましょう。

抵当権抹消登記にかかる費用

抵当権抹消登記には、登録免許税や、司法書士に依頼する場合の報酬などがかかります。

登録免許税

抵当権抹消登記の登録免許税は、原則として不動産1個につき1,000円です。

例えば、土地1筆と建物1棟に抵当権が設定されている場合は、通常、次のように計算します。

マンションなど、敷地権がある不動産では、登記の内容によって計算方法の確認が必要です。

なお、同一の申請で20個を超える不動産について抹消登記をする場合、登録免許税には上限が設けられています。対象となる不動産の数や申請方法に応じて確認しましょう。

司法書士に依頼する場合の費用

司法書士に依頼する場合は、登録免許税のほかに司法書士報酬が必要です。
報酬は、対象となる不動産の数、登記内容、住所変更などの追加手続きの有無によって異なります。

費用を比較するときは、単に報酬額だけを見るのではなく、書類の確認や申請、登記完了後の書類の受け取りまで、どこまで対応してもらえるのかを確認するとよいでしょう。

必要書類を紛失した場合の対応

金融機関から届いた書類を紛失してしまった場合は、まず金融機関に連絡し、再発行などの対応が可能か確認しましょう。

解除証書や委任状などは、金融機関の対応によって再交付などができる場合があります。
一方、抵当権設定時の登記識別情報や登記済証は、通常、再発行されません。

これらの書類が見当たらない場合でも、事情に応じた別の手続きが利用できます。ただし、通常よりも手間や時間がかかることがあります。

書類を紛失したからといって、自己判断で手続きを諦めず、金融機関や司法書士に相談して対応を確認しましょう。

権利証を紛失した場合については、こちらの記事で詳しく解説しています。
→ 「権利証を紛失したら？」

司法書士に依頼した方がよいケース

抵当権抹消登記は、ご自身で手続きすることもできます。

一方、次のような場合は、司法書士に相談することで必要な手続きを整理しやすくなります。

• 金融機関から届いた書類の見方が分からない
• 手間を掛けたくない
• 登記申請書の作成に不安がある
• 登記簿上の住所・氏名と現在の情報が異なる
• 金融機関の合併や名称変更がある
• 登記識別情報や登記済証を紛失した
• 土地や建物など対象となる不動産が多数ある
• 相続した不動産に古い抵当権が残っている

特に、住宅ローンを完済してから長い年月が経っている場合や、相続した不動産に古い抵当権が残っている場合は、一般的な抵当権抹消登記とは異なる対応が必要になることがあります。

「自分で手続きできるのか」「どの書類を確認すればよいのか」と迷ったときは、まず登記内容と手元の書類を確認するところから始めましょう。

古い抵当権の抹消については、こちらの記事で詳しく解説しています。
→ 「休眠担保権の抹消とは？供託の要件・手続きと除権決定との違い」

相続した不動産に抵当権が残っている場合で、相続登記について詳しく知りたい方はこちらのサービスページをご覧ください。
→　相続登記・相続手続きのサービスページ

まとめ

抵当権抹消登記は、住宅ローンを完済しただけでは自動的に完了しません。金融機関から届いた書類を確認し、申請書を作成して、管轄の法務局へ申請する必要があります。

必要書類や申請方法は、不動産の登記内容や金融機関から届いた書類によって異なります。住所・氏名の変更がある場合や、必要書類を紛失した場合には、追加の対応が必要になることもあります。

まずは、金融機関から届いた書類一式と不動産の登記内容を確認してみましょう。

書類の見方や手続きに迷う場合は、司法書士に相談することで、必要な手続きや費用を整理できます。

抵当権抹消のサービスについて詳しく知りたい方は、こちらのサービスページをご覧ください。
→ 抵当権抹消のサービスページ