相続登記を放置したら困ること

2023年11月30日 2024年1月28日

司法書士・社会保険労務士石井もも

相続登記とは、亡くなった人（被相続人）の不動産を取得した相続人に名義を変更することです。不動産の所有者として登記上に名前を記載することで、法的な権利を第三者に明確にすることができ、第三者に対抗する（自分に所有権があることを主張する）ことができます。

2024年4月1日から相続登記の義務化が始まります。相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが義務になります。正当な理由がないのに相続登記をしなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

今回は、遺言書がない場合に相続登記を放置する過料以外の問題点を4つ紹介します。

不動産を売却・担保設定できない

亡くなった人が名義となっている不動産を売却するには、相続登記が必要になります。

亡くなった人から不動産の買主への名義の変更ができないので、買主へ名義を変更するには、相続登記を済ませる必要があります。

また、金融機関から不動産を担保に融資を受ける際に、その不動産が亡くなった人の名義であったときも、相続登記をしなければ担保設定を行うことができません。

例えば、不動産の名義人であるAさんが亡くなりました。
Aさんの相続人は、配偶者のBさんと、AさんとBさんの子供C、Dさんの3人だったとします。

しかし、相続登記をしないうちにAさんの相続人であるDさんが亡くなってしまい、Dさんの相続人はDさんの子供E、Fさんだったとします。

Dさんが亡くなる前に相続登記の手続きをしておけば、Bさんとその子供であるC、Dさんの3人の話し合いで手続きを進めることができるのですが、Dさんが亡くなった後だと、B、C、E、Fさん4人の話し合いで相続登記を進めなければなりません。

相続登記をしようとしたとしても、E、Fさんがどこに住んでいるのかも分からず、分かったとしても、話し合いがスムーズに行うことができない可能性が高くなってしまいます。

Aさんの相続人が、B、C、Dさんの3人で、Aさんの遺言書もなかったとします。

相続不動産を法定相続分ではなく子供のCさん一人に不動産を取得させたい場合、３人で遺産分割協議をすることになります。

では、相続登記をしない間に、ご高齢のBさんが認知症にかかり、判断能力が著しく低下してしまった場合はどうなるでしょうか？

認知症などによって意思能力を喪失した相続人がした遺産分割協議は無効となってしまいます。認知症などによる意思能力のない者と遺産分割協議をする場合は、成年後見制度を利用して、成年後見人つける必要があります。

しかし、成年後見人は、認知症となった本人の財産を守る立場にあるので、本人が取得する財産が法定相続分以下となってしまうような内容の協議をすることができません。

相続登記をしない間に相続人が亡くなり、相続関係が複雑になってしまったときは、全員で協議をしようとしても、話し合いをまとめるのが難しくなります。

仮に、協議内容が決まったとしても、協議内容を記載した書面には署名や実印の押印と印鑑証明書が必要になります。人数が増え、特に遠方にお住いの人がいる場合は、それぞれに書類を郵送する必要があり手続きが煩雑になってしまいます。

相続登記を放置すると、さまざまな問題点が発生する恐れがあります。
問題が発生してからでは、費用も時間も手間もかかってしまいます。
問題が発生しないうちに、相続登記をすることをオススメします。