共有私道とは？共有持分の仕組みや通行・管理の注意点を解説
司法書士･社会保険労務士 石井 もも自宅へ出入りする道路が私道で、近隣の方と共有している場合があることをご存じでしょうか。
戸建て住宅を購入した際に、敷地だけでなく、道路部分の共有持分も取得しているケースがあります。
このような道路を「共有私道」といいます。
共有私道は、日常的に通行するだけであれば、特に問題を感じないかもしれません。しかし、道路の修繕や工事を行いたいとき、共有者の一人が亡くなったとき、不動産を売却するときなどに、共有していることが問題になる場合があります。
この記事では、共有私道とは何か、共有持分の仕組み、通行や管理に関するルール、共有私道を所有する際の注意点について解説します。
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共有私道とは？
共有私道とは、複数の人が所有権を共有している私道のことです。
私道とは、一般に、国や地方公共団体が所有・管理する公道とは異なり、個人や法人などが所有する道路をいいます。
例えば、複数の住宅が並ぶ分譲地で、各住宅の所有者が道路部分の共有持分を持っているケースがあります。
この場合、道路部分は一人の所有物ではなく、複数の所有者が共同で所有する不動産となります。
共有私道にはどのようなものがある？
共有私道が生じる代表的な例として、次のようなケースがあります。
- 分譲住宅を購入した際に、道路部分の共有持分も取得した
- 複数の土地所有者が、各自の土地へ出入りするための道路を共同で所有している
- 相続によって、道路部分の所有権を複数の相続人が引き継いだ
ただし、私道であれば必ず共有私道というわけではありません。
一人の所有者が道路全体を所有している場合や、道路に接する土地の所有者がそれぞれ別の土地を所有している場合などもあります。
また、私道を通行していても、その道路の所有権や共有持分を持っているとは限りません。
私道に関する問題を考える際には、まず道路部分の所有関係を確認することが大切です。
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共有持分とは？私道をどのように所有しているのか
共有持分とは、共有している不動産について、それぞれの所有者が持つ権利の割合です。
ある私道を4人で4分の1ずつ共有している場合、それぞれの共有持分は4分の1となります。
共有持分は必ずしも均等とは限りません。不動産の謄本などで、それぞれの持分を確認しましょう。
共有持分があれば私道全体を利用できる？
共有者は、原則として、共有物の全部について、持分に応じた使用をすることができます。
私道の共有者は、通常、自分の持分に応じて私道全体を利用できます。
これは、道路の一部分だけを使用できるという意味ではありません。
共有者間で使用方法について別の合意がある場合などには、その合意や具体的な事情を踏まえて判断する必要があります。
また、共有持分を持っていない人が私道を通行できるかどうかは、共有持分の有無とは別の問題になります。
通行地役権などの権利が設定されているか、契約やこれまでの利用状況、土地の位置関係などによって判断が異なることがあります。
私道を通行しているというだけで、必ず通行する権利が認められるとも、反対に認められないともいえません。
共有私道の修繕や工事には、共有者の同意が必要？
共有私道で問題になりやすいのが、修繕や工事を行う際に、ほかの共有者の同意が必要かどうかという点です。
共有物については、行為の内容によって、必要な同意の要件が異なります。
道路の修繕・補修を行う場合
例えば、道路の小さいな補修などの現状を維持するための行為は、一般に保存行為に当たる場合が多いです。保存行為は、各共有者が単独で行えることとされています。
一方、道路の利用方法を変更したり、道路の状態をより良くするための改良工事を行ったりする場合は、管理に関する行為に該当することがあります。管理に関する事項は、原則として、共有者の持分価格の過半数で決めます。
ただし、工事の内容や道路に与える影響によって、必要な同意の要件は異なります。単に「修繕だから一人で決められる」「工事だから全員の同意が必要」と一律に判断することはできません。
道路の形状や用途を大きく変更する場合
道路の形状や用途を大きく変更するなど、共有物の変更に当たる行為では、原則として共有者全員の同意が必要です。ただし、形状や効用の著しい変更を伴わない軽微な変更については、持分価格の過半数で決められる場合があります。
どのような工事が該当するかは、工事の内容や道路の状況などによって異なります。
共有私道の工事を検討している場合は、工事の内容を整理し、必要な同意を確認したうえで進めることが大切です。
共有私道の維持管理費用は誰が負担する？
共有私道を維持するためには、舗装の補修や排水設備の修理など、費用が発生することがあります。
共有物については、原則として、各共有者が持分に応じて管理費用などを負担します。
共有持分が2分の1の人と4分の1の人では、原則的な負担割合も異なります。
ただし、共有者間で費用負担について別の合意がある場合などには、その内容も確認する必要があります。
また、実際に費用を負担する人や、工事の実施方法をめぐって意見が対立することも考えられます。
将来のトラブルを防ぐためにも、修繕の方法や費用負担について、共有者間であらかじめ話し合っておくことが望ましいです。
共有私道を所有する際に注意したいこと
共有私道は、複数の人が共同で所有するため、一人で所有する不動産とは異なる注意点があります。
共有者との話し合いが必要になることがある
私道の修繕や改良工事などを行う場合、工事の内容によっては、ほかの共有者との協議や同意が必要になります。
共有者の人数が多い場合や、共有者同士の関係が良くない場合には、話し合いがまとまらず、工事が進まないことも考えられます。
また、共有者の所在が分からない場合や、連絡が取れない場合には、さらに対応が難しくなることがあります。
相続によって共有者が増えることがある
共有者の一人が亡くなると、その共有持分は相続の対象となります。
相続人が複数いる場合には、持分がさらに共有され、共有者の人数が増えることがあります。
相続が繰り返されると、誰が共有者なのか分かりにくくなったり、工事や管理について話し合うことが難しくなったりするおそれがあります。
共有私道の所有者が亡くなった場合には、必要に応じて相続登記を行い、権利関係を整理することも重要です。
不動産を売却する際には道路の権利関係も確認する
私道に接する土地を売却する場合には、土地だけでなく、道路部分の共有持分や通行に関する権利関係も確認する必要があります。道路部分の共有持分がある場合には、その持分をどのように取り扱うのか、売却対象に含まれているかなどを確認しておくことが大切です。
また、道路を通行するための権利が共有持分とは別に設定されている場合には、その内容も確認しましょう。
不動産の売却や贈与などを予定している場合は、登記記録や契約書などを確認し、道路部分の権利関係を整理しておくと安心です。
共有私道について確認しておきたいこと
共有私道に関する問題が生じた場合には、まず次の点を確認してみましょう。
- 道路部分は誰が所有しているのか
- 自分に共有持分があるのか、ある場合はどのくらいの割合か
- 通行や工事に関する取り決めがあるか
- 修繕や工事を行う場合、どのような同意が必要か
- 共有者の中に、相続登記がされていない人や所在が分からない人がいないか
登記記録だけでは、通行や管理に関する取り決めのすべてが分からない場合もあります。契約書や過去の合意書なども含めて確認することが大切です。
まとめ
共有私道とは、複数の人が所有権を共有している私道のことです。
共有持分を持つことで私道を利用できますが、修繕や工事、費用負担、相続、不動産の売却などでは、共有者間の調整が必要になる場合があります。
特に、工事を行う際に必要な同意は、その内容によって異なります。共有者の一人だけで判断するのではなく、道路の所有関係や工事の内容を確認することが重要です。
共有私道の権利関係や不動産登記について分からないことがある場合は、登記記録や関係書類を確認し、状況に応じた対応を検討しましょう。
