不動産の住所・氏名変更登記が義務化｜期限・スマート変更登記を解説
司法書士･社会保険労務士 石井 もも引っ越しや結婚などで住所・氏名が変わったとき、不動産の登記簿に記載されている住所や氏名も変更する必要があることをご存じでしょうか。
2026年4月1日から、不動産の所有者が住所や氏名などを変更した場合の登記が義務化されました。対象となるのは個人だけではなく、法人の名称・住所の変更も含まれます。変更登記を正当な理由なく行わない場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
一方、所有者の負担を軽減するため、一定の手続きをしておけば、法務局が職権で変更登記を行う「スマート変更登記」という制度も始まっています。
この記事では、住所・氏名変更登記の義務化について、変更登記の期限や過料、スマート変更登記の仕組みを解説します。
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住所・氏名変更登記の義務化とは？
不動産の所有者は、登記簿に記載されている住所や氏名などに変更があった場合、原則として変更日から2年以内に変更登記を申請しなければなりません。
これまでは、住所や氏名が変わっても変更登記をすることは義務ではありませんでした。しかし、登記簿上の住所などが古いままでは、不動産の所有者を把握することが難しくなります。
こうした所有者不明土地の発生を防ぐため、住所・氏名などの変更登記が義務化されました。
いつから義務化された？
住所・氏名などの変更登記は、2026年4月1日から義務化されています。
対象となるのは、個人が所有する不動産だけではありません。法人が所有する不動産についても、名称や住所に変更があった場合は対象となります。
どのような変更が対象になる？
- 引っ越しによる住所変更
- 結婚などによる氏名変更
- 法人の本店移転などによる住所変更
- 法人の商号変更
などの氏名や名称、住所の変更があったときが対象になります。
ここで注意したいのは、住民票や会社の登記簿などで住所・氏名を変更しただけでは、不動産の登記簿も必ず同時に変更されるとは限らないという点です。
不動産の登記簿に記載されている内容が現在の住所・氏名などと一致しているか、確認しておきましょう。
住所の変更は、引っ越し以外にも住居表示が実施されたときにも行われます。住居表示については「住居表示実施証明書とは？誰でも取得できる？取得方法と住所変更登記を解説」で詳しく解説しています。
氏名が変更になったときは、旧姓も表記できるようになりました。旧姓の併記については「不動産登記は旧姓のままできる？旧姓併記の条件・手続きを解説」で詳しく解説しています。
住所・氏名変更登記はいつまでに必要？
変更登記の期限は、変更があった時期によって異なります。
2026年4月1日以降に変更があった場合
住所や氏名などの変更日から2年以内に、変更登記を申請する必要があります。
例えば、2026年10月1日に住所を変更した場合、2028年10月1日までに変更登記を申請する必要があります。
2026年4月1日より前に変更していた場合
義務化より前に住所や氏名などを変更していた場合でも、変更登記が済んでいなければ義務化の対象になります。
この場合は、2028年3月31日までに変更登記をする必要があります。
以前に引っ越したものの、不動産の登記簿上の住所を変更していない方は、早めに確認しておきましょう。
住所・氏名変更登記をしないとどうなる？
正当な理由なく変更登記の義務に違反した場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし、変更登記をしていないからといって、直ちにすべての人に過料が科されるわけではありません。法律上、正当な理由がある場合は過料の対象外となります。
スマート変更登記とは？
住所・氏名変更登記の義務化に伴い、法務局が職権で変更登記を行う「スマート変更登記」という制度も始まりました。一定の情報をあらかじめ法務局に提供しておくことで、住所などの変更があった際に、法務局が情報を確認して変更登記を行う仕組みです。
ただし、個人と法人では手続きの仕組みが異なります。
個人の場合
個人がスマート変更登記を利用するには、法務局に「検索用情報の申出」を行う必要があります。
検索用情報には、氏名、住所、生年月日などの情報が含まれます。
申出後、法務局が定期的に住民基本台帳ネットワークシステムを利用して住所などの変更を確認します。変更が確認された場合は、法務局から本人に意思確認が行われ、本人の了承を得たうえで職権による変更登記が行われます。
この制度を利用するための検索用情報の申出は、無料で行うことができます。
申出をしたからといって、知らない間に登記簿上の住所が変更されるわけではありません。法務局による確認や意思確認の手続きを経て行われます。
法人の場合
法人については、不動産の登記簿に会社法人等番号が記録されている場合、商業・法人登記のシステムとの連携によって、法人の名称や住所の変更情報が不動産登記のシステムに通知され、法務局が職権で変更登記を行う仕組みがあります。
ただし、会社法人等番号が不動産の登記簿に記録されていない場合などは、ご自身で変更登記の申請が必要となります。
会社法人等番号が不動産の登記簿に記録されていない不動産について、法務局によるスマート変更登記がされるには、「法人識別事項の申出」をしなければなりません。
法人が所有する不動産についても、登記簿の記載内容や会社法人等番号の記録状況を確認しておきましょう。
スマート変更登記を利用すれば、自分で申請しなくてもよい？
スマート変更登記を利用できる場合、法務局が職権で変更登記を行うため、住所などが変わるたびに自分で申請する負担を軽減できます。
ただし、注意したい点もあります。
例えば、不動産の売却や抵当権の抹消など、別の登記手続きをすぐに行う必要がある場合、スマート変更登記による変更を待つのではなく、住所変更登記などを申請しなければなりません。
手続きを急ぐ場合は、現在の登記簿の記載内容を確認したうえで、必要な手続きを判断しましょう。
住所・氏名変更登記が済んでいるか確認するには？
まずは、不動産の登記事項証明書（不動産の謄本）を取得し、所有者の住所・氏名などが現在の情報と一致しているかを確認しましょう。
確認したいポイントは、次のとおりです。
- 登記簿上の住所が現在の住所と一致しているか
- 登記簿上の氏名が現在の氏名と一致しているか
- 法人の場合、名称や住所が現在の情報と一致しているか
- 法人であれば会社法人等番号などの法人識別事項が記載されているか
複数の不動産を所有している場合や、何度も引っ越しをしている場合などは、どの不動産について変更登記が必要なのかを整理することも大切です。
まとめ｜住所・氏名変更登記は早めに確認しましょう
2026年4月1日から、不動産の住所・氏名などの変更登記が義務化されました。
変更日から2年以内に登記することが原則となり、義務化前に住所や氏名などを変更していた場合も、変更登記が済んでいなければ2028年3月31日までに対応する必要があります。
また、スマート変更登記を利用すれば、法務局が職権で変更登記を行う仕組みを利用できます。ただし、個人と法人では利用の仕組みが異なり、すぐに登記を変更したい場合はご自身からの申請が必要になることもあります。
「自分の不動産は変更登記が必要なのか分からない」
「以前に引っ越したまま登記を変更していない」
「売却や抵当権抹消の前に何をすればよいか知りたい」
といった場合は、まず現在の登記簿の内容を確認してみましょう。
不動産の住所変更登記や、売買・贈与・抵当権の設定・抹消などの登記手続きについては、不動産登記のご案内をご覧ください。
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