休眠担保権の抹消とは？供託の要件・手続きと除権決定との違い
司法書士･社会保険労務士 石井 もも不動産の登記簿を確認したところ、何十年も前に設定された抵当権が残っていた。このような場合、抵当権者がすでに亡くなっていたり、金融機関がなくなっていたりして、通常の方法では抵当権を抹消できないことがあります。
長期間、登記簿に残っている古い抵当権などの担保権は、一般に「休眠担保権」と呼ばれます。
休眠担保権が残っていると、不動産の売却や新たな担保権の設定などを進める際に、抹消手続きが問題になることがあります。
ただし、抵当権者と連絡が取れないからといって、必ずしも抹消できないわけではありません。一定の要件を満たす場合には、供託を利用した方法や、裁判所の手続きを利用した方法などを検討できます。
この記事では、休眠担保権の基本的な仕組み、供託による抹消登記の要件と手続き、除権決定などほかの方法との違いを解説します。
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休眠担保権とは？
休眠担保権とは、法律上明確に定義された用語ではありませんが、一般に、長期間にわたって抹消されずに登記簿に残っている抵当権などの担保権を指します。
例えば、数十年前に設定された抵当権について、すでに借入金を返済しているはずなのに抹消登記がされていないケースや、抵当権者の所在が分からず、抹消手続きを進められないケースなどがあります。
一般的な抵当権の抹消登記については、こちらの記事で詳しく解説しています。
→ 「抵当権抹消登記の必要書類と手続きの流れ｜申請書・委任状・費用も解説」
休眠担保権が残る理由
休眠担保権が残る理由には、次のようなものがあります。
- 借入金を完済した後、抵当権抹消登記をしないまま年月が経過した
- 抵当権者が亡くなり、その相続人が分からない
- 抵当権者の住所が古く、連絡先が分からない
- 抵当権者である会社や法人が解散している
- 古い登記のため、当時の契約書や返済に関する資料が残っていない
抵当権は、被担保債権が消滅したからといって、登記簿から自動的に消えるわけではありません。登記簿に抵当権の記録が残っている場合には、状況に応じた抹消手続きが必要になります。
休眠担保権を放置するとどうなる？
休眠担保権が残っている不動産を売却したり、新たな融資の担保にしたりする場合、抵当権の抹消が必要になります。
抵当権者が分からない場合や、相続人が多数に及ぶ場合などは、通常の抹消手続きよりも調査や書類の準備に時間がかかることがあります。
将来、不動産を売却する予定がある場合や、相続した不動産の登記を整理したい場合は、早めに登記簿の内容を確認しておくとよいでしょう。
不動産の相続登記や売買を予定している場合は、こちらのサービスページもご覧ください。
→ 不動産登記のサービスページ
休眠担保権を抹消する方法
抵当権抹消登記は、原則として、不動産の所有者などの登記権利者と抵当権者などの登記義務者が共同して申請します。
しかし、抵当権者の所在が分からない場合などは、通常の共同申請が難しいことがあります。
その場合、事情や要件に応じて、次のような方法を検討します。
| 方法 | 概要 |
|---|---|
| 通常の共同申請 | 抵当権者と連絡が取れ、必要書類を用意できる場合 |
| 確定判決による単独申請 | 抵当権者が判明しているが協力を得られず、抹消登記を命ずる確定判決などを得た場合 |
| 公示催告・除権決定による方法 | 抵当権者の所在が知れない場合において、裁判所の手続きを利用する場合 |
| 弁済を証する書面を添付する方法 | 不動産登記法第70条第4項前段の要件を満たす場合 |
| 供託による単独申請 | 不動産登記法第70条第4項後段の要件を満たす場合 |
| 解散した法人の担保権に関する特例 | 不動産登記法第70条の2の要件を満たす場合 |
どの方法を利用できるかは、抵当権者の状況、債権の弁済期、法人の解散の有無、登記内容などによって異なります。
特に、供託による方法は、単に古い抵当権であるというだけでは利用できません。法律上の要件を満たしているか、事前に確認する必要があります。
供託による休眠担保権の抹消とは？
供託とは、金銭などを供託所に提出し、法律で定められた目的を達成するための制度です。
休眠担保権の抹消で問題になるのは、不動産登記法第70条第4項後段に定められた、弁済供託を利用する方法です。
この方法では、一定の要件を満たす場合に、被担保債権、その利息および債務不履行によって生じた損害の全額に相当する金銭を供託することで、抵当権者と共同申請をしなくても、不動産の所有者などが単独で抹消登記を申請できます。
ただし、どのような債権でも供託すれば抹消できるという制度ではありません。
債権の弁済期や抵当権者の所在が知れないことなど、法律で定められた要件を満たす必要があります。
弁済供託とは？
弁済供託とは、債権者が受領しない場合や、債権者が誰なのか分からない場合など、法律上の要件を満たすときに、債務の履行に代えて金銭などを供託する制度です。
ただし、金銭を供託所に預ければ、どのような場合でも債務が消滅するわけではありません。供託が有効となるかどうかは、供託の原因や要件によって異なります。
休眠担保権の抹消で利用する場合は、不動産登記法第70条第4項後段の要件に従って、供託する金額や必要書類を確認します。
供託による抹消登記の要件
不動産登記法第70条第4項後段の方法を利用するためには、主に次の要件を確認する必要があります。
1．登記義務者の所在が知れないこと
抵当権者など、抹消登記の共同申請をすべき登記義務者の所在が分からず、共同して抹消登記を申請できないことが必要です。
単に連絡が取れない、返事がないというだけで、直ちに要件を満たすとは限りません。
登記簿上の住所や関係資料などを確認し、所在が知れないことを証明するための資料を準備する必要があります。
所在が知れないとは、自然人の場合は、その所在およびその死亡の有無も不明なときとされています。
法人の場合は、登記簿が存在していた場合は所在不明とはなりません。登記簿が存在し、清算人が選任され清算結了している場合で、清算人の行方が不明なときは、裁判所に清算人選任の申立てをし、共同申請により手続きをすることになります。
2．被担保債権の弁済期から20年が経過していること
被担保債権の弁済期から20年を経過していることも必要です。
ここで重要なのは、抵当権を設定した日から20年ではなく、原則として、被担保債権の弁済期から20年が経過していることです。
抵当権の設定登記が古くても、弁済期の確認ができなければ、供託による方法を利用できるか判断できない場合があります。
3．債権・利息・損害金の全額に相当する金銭を供託すること
被担保債権の弁済期から20年を経過した後に、被担保債権、その利息および債務不履行によって生じた損害の全額に相当する金銭を供託する必要があります。供託する金額は、元本だけを見て決めるものではありません。利息や遅延損害金などを含めて計算する必要があります。
古い抵当権では、契約内容や利率、弁済期などの確認が難しい場合もあります。登記簿や契約関係の資料を確認し、必要な金額を正確に算定することが重要です。
供託による休眠担保権抹消の手続きの流れ
実際に供託による抹消を進める場合は、一般的に次のような流れで検討します。
STEP 1 登記簿と関係資料を確認する
まず、対象不動産の登記事項証明書を取得し、抵当権の登記内容を確認します。
主に確認する事項は、次のとおりです。
- 抵当権者の氏名・名称や住所
- 被担保債権の内容
- 弁済期
- 抵当権設定登記の内容
- その後に変更や移転の登記がされていないか
登記簿だけでは分からないこともあるため、手元に契約書や返済に関する資料があれば、併せて確認します。
STEP 2 抵当権者の所在を調査する
登記簿上の住所や氏名・名称などを手掛かりに、抵当権者の所在を調査します。
抵当権者が個人の場合と法人の場合では、調査方法が異なることがあります。抵当権者が亡くなっている場合や、法人が解散している場合には、さらに確認が必要になることもあります。
この調査は、供託による方法を利用できるかどうかを判断するうえでも重要です。
STEP 3 供託による方法を利用できるか判断する
所在調査の結果や、被担保債権の弁済期などを確認し、供託による抹消登記の要件を満たしているか判断します。
要件を満たさない場合には、除権決定や確定判決など、ほかの方法を検討することになります。
STEP 4 供託金額を計算し、供託する
供託による方法を利用できる場合は、被担保債権の元本、利息、遅延損害金などを確認し、供託すべき金額を算定します。
金額の計算を誤ると、手続きに支障が生じる可能性があります。供託の原因や必要金額を確認したうえで、供託所に必要な手続きを行います。
STEP 5 抹消登記を申請する
供託が完了したら、供託を証明する書面や、登記義務者の所在が知れないことを証明する書面など、必要な添付書類を準備します。
そのうえで、対象不動産を管轄する法務局へ抵当権抹消登記を申請します。
必要書類は事案によって異なるため、申請前に確認することが大切です。
供託による方法と除権決定の違い
休眠担保権の抹消方法として、供託による方法とともに「除権決定」という言葉を目にすることがあります。
どちらも、一定の要件のもとで通常の共同申請が難しい場合に検討される方法ですが、手続きや要件は異なります。
| 比較項目 | 供託による方法 | 除権決定による方法 |
|---|---|---|
| 主な根拠 | 不動産登記法第70条第4項後段 | 不動産登記法第70条第1項・第2項など |
| 主な手続き | 法律上の要件を確認し、必要額を供託したうえで抹消登記を申請 | 裁判所に公示催告を申し立て、法律上の手続きを経て除権決定を得る |
| 主な確認事項 | 所在不明、弁済期から20年の経過、供託金額など | 所在不明などの要件、公示催告の手続き、除権決定を得られる条件など |
| 注意点 | 供託金額の計算や供託原因の確認が必要 | 裁判所での手続きが必要で、供託による方法とは要件が異なる |
どちらの方法が適しているかは、抵当権者の所在や債権の内容、弁済期、資料の有無などによって異なります。
「抵当権者が見つからないから除権決定を申し立てればよい」「20年以上前の抵当権だから供託できる」と単純に判断することはできません。
まずは登記簿と関係資料を確認し、どの手続きが利用できるかを整理しましょう。
解散した法人の担保権を抹消する場合
抵当権者がすでに解散した法人である場合は、通常の休眠担保権とは別の確認が必要になることがあります。
不動産登記法第70条の2には、解散した法人が登記義務者となっている担保権について、一定の要件のもとで不動産の所有者などの登記権利者が単独で抹消登記を申請できる特例が定められています。
この制度は、解散した法人の担保権について、所在が知れないこと、被担保債権の弁済期から三十年を経過し、かつ、その法人の解散の日から三十年を経過したときなどの法律で定められた条件を満たす場合に利用できるものです。単に法人が解散しているというだけで、必ず利用できるわけではありません。
法人の解散時期や担保権に関する事情などを確認し、通常の供託による方法と区別して検討する必要があります。
休眠担保権の抹消を司法書士に相談するメリット
休眠担保権の抹消では、登記簿の確認だけでなく、抵当権者の所在調査、供託金額の算定、必要書類の準備など、専門的な判断が必要になることがあります。
特に、次のような場合は、司法書士に相談することで手続きの見通しを立てやすくなります。
- 抵当権者の所在が分からない
- 抵当権者が亡くなっている、または法人が解散している
- 被担保債権の弁済期や金額が分からない
- 供託による方法と除権決定のどちらを検討すべきか分からない
- 相続した不動産に古い抵当権が残っている
- 不動産の売却や名義変更に向けて、登記を整理したい
休眠担保権の抹消は、事案によって必要な調査や手続きが大きく異なります。まずは登記事項証明書（不動産の謄本）などの資料を確認し、利用できる方法を整理することが大切です。
まとめ
休眠担保権とは、長期間にわたって抹消されず、登記簿に残っている抵当権などの担保権を指す一般的な呼び方です。
抵当権者の所在が分からない場合でも、供託による方法や除権決定など、一定の要件を満たせば抹消できる可能性があります。
ただし、供託による方法では、登記義務者の所在が知れないこと、被担保債権の弁済期から20年が経過していること、債権・利息・損害金の全額に相当する金銭を供託することなど、法律上の要件を確認する必要があります。
また、解散した法人が抵当権者である場合には、別の特例が利用できるか検討することもあります。
古い抵当権が残っている場合は、まず登記簿と手元の資料を確認し、状況に応じた抹消方法を検討しましょう。
抵当権抹消のサービスについて詳しく知りたい方は、こちらのサービスページをご覧ください。
→ 抵当権抹消のサービスページ
