外国人の不動産登記に必要な書類は？ローマ字氏名・国内連絡先を解説
司法書士･社会保険労務士 石井 もも外国籍の方が日本の不動産を購入したり、所有権の登記名義人になったりすることは可能です。ただし、外国人が不動産の所有権に関する登記を申請する場合、日本人の場合とは異なる書類や手続きが必要になることがあります。
また、外国籍であることと、海外に住所があることは別の問題です。日本に住んでいる外国人と、海外に住んでいる外国人では、必要書類や確認すべき事項が異なります。
この記事では、外国人が日本の不動産の所有権に関する登記をする際に確認したい、必要書類、ローマ字氏名の証明、住所証明、国内連絡先の取扱いについて解説します。
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外国人でも日本の不動産登記はできる？
外国籍であることを理由に、日本の不動産を所有できないわけではありません。外国人も日本の不動産を購入し、所有権の登記名義人になることができます。
ただし、登記申請では、本人の氏名や住所を証明する書類などが必要です。日本に住民票があるか、海外に住所があるか、旅券（パスポート）を持っているかなどによって、準備する書類が変わります。
特に確認しておきたいのは、次の3点です。
- 住所を証明する書類
- 海外に住所がある場合の国内連絡先
なお、ここでは主に、売買などによって外国人が日本の不動産の所有権の登記名義人になる場合を取り上げます。相続や住所変更など、登記の種類によって取扱いが異なる場合があります。
外国人の不動産登記で必要になる主な書類
必要書類は、本人の居住地や所持している書類、登記の内容によって異なります。
一般的な不動産売買では、売買契約に関する書類や登記原因証明情報などに加えて、登記名義人となる人の氏名・住所を証明する情報を準備します。
外国人の場合、特に確認が必要になるのは次の書類です。
- ローマ字氏名を証明する書類
- 住所を証明する書類
- 海外に住所がある場合の国内連絡先に関する書類
- 国内連絡先となる人がいない場合の上申書
すべてのケースで同じ書類が必要になるわけではありません。以下で、それぞれの内容を説明します。
外国人の氏名はローマ字表記も必要
2024年4月1日以降、外国人が所有権の保存登記や移転登記などを申請する場合、原則としてローマ字氏名を申請情報として提供し、その氏名を証明する情報を添付する取扱いとなっています。
登記記録では、カタカナ表記に加えて、ローマ字氏名が記録されます。
日本に住民票がある場合
ローマ字氏名が記載された住民票の写しが、ローマ字氏名を証明する書類となります。
住民票にローマ字氏名が記載されているか、事前に確認しておきましょう。
日本に住民票がなく、旅券がある場合
有効な旅券（パスポート）の写しが使用できます。
その場合、ローマ字氏名、有効期間、顔写真が記載されたページを含めることに加え、原本と相違がない旨の記載や、登記名義人となる人の署名または記名押印など、所定の要件を満たす必要があります。
日本に住民票がなく、旅券もない場合
ローマ字氏名を証明する情報として、本人が作成した上申書を提出する取扱いがあります。
上申書には、ローマ字氏名、その氏名が本人のものであること、旅券を所持していないことなどを記載し、本人の署名または記名押印をします。
ただし、個別の事情によって確認すべき点があるため、必要書類は事前に確認することが大切です。
海外に住所がある場合は住所証明書類も必要
海外に住所がある外国人が、日本の不動産の所有権の登記名義人になる場合は、住所を証明する情報も必要です。
どのような書類が住所証明情報として使えるかは、住所のある国や、取得できる公的書類などによって異なります。
住所を証明する書類をどのように準備するか、早めに確認しておきましょう。
また、外国で作成された書類については、翻訳文が必要になります。
海外居住者は国内連絡先の登録が必要
2024年4月1日以降、海外に住所がある人が日本の不動産の所有権の登記名義人になる場合、原則として国内連絡先に関する情報を登記申請で提供する必要があります。国内連絡先となる人は、個人でも法人でも構いません。
国内連絡先を設ける場合は、一般に次のような情報や書類を準備します。
- 国内連絡先となる人の氏名・住所などの情報
- 国内連絡先に関する情報を証明する書類
- 国内連絡先となる人の承諾情報
- 国内連絡先となる人の印鑑証明書（または所定の電子署名・電子証明書）
どの書類が必要になるかは、国内連絡先となる人が個人か法人か、どの情報を国内連絡先として登記するかなどによって異なります。
国内連絡先となる人がいない場合はどうする？
国内連絡先となる人がいない場合でも、所定の方法で登記申請をすることができます。
この場合は、国内連絡先となる人がいない旨を申請情報として提供し、その旨を記載した上申書を添付する取扱いがあります。
上申書には、登記名義人となる人などの署名または記名押印が必要です。
国内連絡先がいないからといって、必ずしも国内の知人や親族を探さなければならないわけではありません。
実際の申請にあたっては、登記の内容や申請方法を確認し、必要な書類を準備しましょう。
外国人の不動産登記で事前に確認したいこと
外国人が日本の不動産を購入する場合は、売買契約や残代金の支払い日である決済の日程だけでなく、登記に必要な書類の準備にも注意が必要です。
特に、次の点を事前に確認しておくと、準備を進めやすくなります。
- 日本に住民票があるか、海外に住所があるか
- ローマ字氏名を証明できる住民票や旅券があるか
- 海外住所を証明する書類を準備できるか
- 国内連絡先となる人がいるか
- 外国で作成した書類について、翻訳などが必要か
- 売買や決済の予定日までに書類を準備できるか
国や書類の種類によって準備に時間がかかる場合もあります。不動産の購入が決まった段階で、登記に必要な書類を確認しておくことをおすすめします。
まとめ
外国人も日本の不動産を購入し、所有権の登記名義人になることができます。ただし、登記の際には、ローマ字氏名や住所を証明する書類など、日本人の場合とは異なる確認が必要になることがあります。
また、海外に住所がある場合は、国内連絡先に関する情報の提供が原則として必要です。国内連絡先となる人がいない場合には、その旨を記載した上申書を提出する方法もあります。
必要書類は、本人の居住地や所持している書類、登記の内容によって異なります。外国人の不動産登記を予定している場合は、契約や決済の日程に合わせて、早めに準備を進めましょう。
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